Gestión y seguimiento del Libro del Edificio, TYCAL Asesores Técnicos

 

EL LIBRO DEL EDIFICIO

TYCAL Asesores Técnicos

 

Libro del edificio

 

Mantenimiento del edificio

 

Contenido del libro del edificio

¿ Que es el libro del edificio ?

El Libro del Edificio es un conjunto de documentos que deben tener todos los edificios, tanto de titularidad pública como privada, que se construyan, reformen o rehabiliten. Regulado a nivel nacional por la LOE, se desarrolla posteriormente a nivel autonómico.

En resumen se trata de un documento que recoje toda la información gráficas y escrita que detalla y describe una obra nueva o edificio recien construido y constituye lo que sería el registro de la historia del edificio.

- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), legislación estatal.

- Ley 3/2004, de 30 de junio, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación (LOFCE), legislación de la Generalitat Valenciana.

¿ En que edificios es obligatorio ?

La obligación  de llevar el Libro del Edificio se limita a los edificios construidos en los que la licencia de obras fue solicitada a partir del 05/05/2000.

La obligación de designar una persona, física o jurídica, que ejerza las funciones de secretario del libro del edificio y que de traslado al registro de la propiedad cada 5 años de todas las actuaciones reflejadas en este, se limita a los edificios ejecutados a partir de 02/01/2010.

¿ Que contiene ?

Según la normativa, el Libro del edificio debe incluir el Proyecto Técnico, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones aprobadas que el proyecto pueda haber sufrido durante su ejecución. También debe incluir las normas de uso, conservación y mantenimiento del edificio, así como las garantías sobre la calidad utilizada en su construcción y los materiales empleados. Se debe disponer en el mismo de las normas de actuación en caso de siniestro o situación de emergencias.

Desglosando y detallando su contenido podríamos decir que se debe incluir:

- Los datos de identificación y descripción del edificio.

- El proyecto de final de obra, estudio geotécnico, el Libro de Gestión de Calidad de Obra, la certificación de eficiencia energética y, en su caso, el Perfil de Calidad obtenido.

- Las instrucciones de uso de los distintos elementos que componen el edificio y sus instalaciones.

- Programa y operaciones de mantenimiento, inspecciones  actuaciones de mantenimiento y conservación, intervenciones y modificaciones llevadas a cabo.

- Documentación relativa a actos administrativos y jurídicos documentados como la licencia de edificación, licencia municipal de ocupación, escritura de obra nueva, inscripciones, calificación definitiva en el caso de viviendas protegidas, certificado final de obra, acta de recepción y autorizaciones.

- Contratos de seguros, certificados de garantía de los equipos instalados, certificados y autorizaciones de las instalaciones y equipos suministrados.

- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación etc.

¿ Donde se puede consultar ?

Cada vecino ha de disponer de la carpeta o parte del Libro del Edificio que se refiere a su propiedad (vivienda, plaza de garaje, local o trastero. A los propietarios de las viviendas sólo se les entregará la parte correspondiente a sus obligaciones en materia de conservación del inmueble.

En poder del Presidente de la Comunidad existirá un ejemplar completo de todo el edificio. Cualquier Propietario puede consultar el Libro del Edificio solicitándola al Presidente de la Comunidad o persona designada por la comunidad para su custodia.

Existen copias del libro del edificio en el Registro de la propiedad y generalmente en poder del notario de llevo a cabo la declaración de obra nueva y en el Ayuntamiento de la localidad

¿ Cuando se ha de actualizar ?

El Libro del Edificio debe actualizarse constantemente reflejando todas las incidencias acaecidas en la edificación, información de los cambios de titularidad que se produzcan en las distintas fincas regístrales, operaciones de  mantenimiento y conservación llevadas a cabo, etc.

Cada vez que se realice una obra de ampliación, reforma o rehabilitación de todo el edificio o de alguna de sus plantas, o de intervención en sus elementos comunes etc. Para ello, la empresa dedicada a realizar estas obras debe entregar a la Comunidad de Propietarios toda la documentación técnica necesaria con el fin de incorporarla al Libro del Edificio.

DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda, es el desarrollo reglamentario que se publicó 7 años después correspondiente a la normativa autonómica de la Generalitat Valenciana, Ley 3/2004 (LOFCE) antes citada.

Artículo 16. Actuaciones durante la vida útil del edificio

1. Durante la vida útil del edificio, los propietarios y usuarios habrán de utilizar y mantener el edificio conforme a las instrucciones de uso y el programa de mantenimiento entregados con el libro del edificio. Las operaciones de mantenimiento realizadas se deberán inscribir en el libro del edificio.

2. La comunidad de propietarios deberá aprobar anualmente la aplicación del programa de mantenimiento, introduciendo las modificaciones que durante la vida útil del edificio fueran necesarias. A partir del momento de la firma del acta de entrega del libro del edificio, éste se mantendrá actualizado, estando a disposición de cada propietario que lo quiera consultar.

3. La comunidad de propietarios deberá designar a una persona física o jurídica, propietaria o no, quien ejercerá las funciones de secretario de la comunidad, para que gestione la documentación del libro del edificio, las operaciones de mantenimiento y cuantas actuaciones se deriven de su aplicación.

4. El secretario designado deberá custodiar el libro del edificio, debiendo actualizar la documentación, facilitar su consulta a los propietarios y, anualmente, aportar al libro del edificio un resumen justificando el cumplimiento de las obligaciones de mantenimiento y el programa de la anualidad siguiente. El presidente de la comunidad de propietarios, como responsable del libro del edificio, conformará las anotaciones que se produzcan en el mismo. De esta actualización se dará traslado al Registro de la Propiedad con una periodicidad quinquenal.

¿ Quien y cuando nos lo ha entregado ?

El promotor tendrá la obligación de realizar el Libro del Edificio antes de la entrega de llaves y antes de seis meses a contar desde el acta de recepción de la obra (viviendas de Renta Libre) o Calificación Definitiva (viviendas Protección Pública), además, deberá depositar una copia del mismo en el Registro de la Propiedad acompañado del acta notarial de depósito.

Deberá haber, al menos, un ejemplar del Libro del Edificio en soporte papel.

A cada propietario se le entregará una carpeta de la vivienda (libro de la vivienda)o local, conteniendo los datos e impresos contenidos en el Libro del Edificio correspondientes a su propiedad así como plano de la vivienda o local a escala no inferior a 1/100. Ésta carpeta puede ser sustituida por un ejemplar completo del Libro del Edificio.

El libro del edificio

 

¿ Para que sirve ?

El Libro del Edificio sirve para constatar que durante la vida del inmueble se ha procedido a llevar a cabo el mantenimiento del mismo de acuerdo con el programa de mantenimiento previsto en el libro.

Este mantenimiento es de gran importancia para la vida util del edificio y puede ser determinante en el momento de llevar a cabo cualquier reclamación por deficiencias en el mismo y juzgar si estas deficiencias denunciadas son responsabilidad de vicios de la construcción o de un mantenimiento negligente.

Es de gran información para los potenciales compradores, para conocer el estado en el que se encuentra la edificación, si se ha invertido en su mantenimiento, qué reformas se han llevado a cabo, lo que facilitará hacerse una idea sobre las posibles derramas que la comunidad deberá aprobar a corto-medio plazo para su conservación.

Aunque quizás la mayor utilidad sea disponer de una completa información de consulta sobre la propiedad, planos, memorias de materiales, trazado de instalaciones, homologaciones, Técnicos e instaladores que han diseñado, intervenido, ejecutado y suministrado todos aquellos elementos que hemos de mantener, y a los que podemos recurrir o consultar en caso de necesidad.

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