Defectos de obras, vicios ocultos, daños en el edificio, informes periciales, TYCAL Asesores Técnicos

 

Defectos en construcciones, responsabilidades y plazos.

Es frecuente que una vez comprada una vivienda aparezcan en ella defectos constructivos unas veces de forma inmediata y  otras en un plazo de tiempo más o menos largo, en algunos casos pueden pasar algunos años hasta que aparecen los primeros daños, acentuándose estos poco a poco a lo largo del tiempo.

Estos defectos o daños pueden ser debidos a múltiples causas, materiales de calidad inferior a lo reflejado en el contrato, errores de ejecución, defectuosa puesta en obra, movimientos estructurales de diversa índole, agentes externos, falta de mantenimiento, etc.

 

¿Puedo reclamar?, ¿Que reclamo?, ¿como?, ¿a quién?, ¿cuando?.

Son muchas preguntas que nos hacemos cuando nos encontramos ante esta situación, preguntas aparentemente fáciles de contestar pero que en realidad presentan una cierta complejidad.

Para poder contestarlas tenemos que tener en cuenta una serie de elementos clave, el primero y fundamental es que exista un motivo de reclamación, hay quien no le da importancia a nada y quien le da importancia a todo,  por ello ante el hecho de la aparición de defectos o daños en nuestro edificio lo primero que debemos de hacer es consultar con un experto con la Titulación Técnica adecuada, es decir un profesional experto en patologías de edificaciones o con suficiente experiencia y conocimientos sobre estas materias. El nos orientará debidamente en cuanto a la procedencia y alcance de los daños, así como de las posibilidades o no de reclamación. En TYCAL Asesores puede contar con nosotros para estas tareas, simplememte para obtener información, a modo de consulta y sin necesidad de iniciar nigún trámite legal hasta que usted o su comunidad lo decidan

A la hora de plantearnos presentar una reclamación debemos de tener en cuenta que existen dos marcos legales de aplicación en función de la antigüedad del edificio, aquellos edificios en los que la licencia de obra se solicito con anterioridad al 6 de Mayo del año 2000 que se rigen por el Código Civi o aquellos cuya licencia de obra se solicito con posterioridad a esta fecha y que se rigen por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y según circunstancias también por el Código Civil.

Responsabilidades cuando la licencia de edificación es anterior al 6 de mayo de 2000.

El constructor responde de los vicios ruinógenos de construcción de la vivienda durante un plazo de 10 años, contados desde que concluyo la construcción, desde la emisión del Certificado Final de Obra. Se trata de defectos de importancia que afectan a la habitabilidad de la vivienda, perjudicando por tanto, al fin o función principal de la misma (desprendimiento de ladrillos, rotura de tabiques etc.). Los vicios o defectos han de manifestarse durante este plazo decenal, pero el plazo de prescripción de la acción se extiende hasta quince años. Por tanto se distinguen dos plazos, el de garantía y el de prescripción.

En este caso, aunque la ley dice claramente que el constructor es quien responde por estos daños, la reclamación puede hacerse extensible al promotor así como al arquitecto y aparejador si no cumplieron adecuadamente sus funciones. Pero, además, contra el vendedor  cuando sea persona distinta del promotor y constructor, por haber asumido la responsabilidad de entregarla en condiciones de habitabilidad debidas.

En el caso de incumplimientos del contratista a las condiciones del contrato, es  decir derivados de pactos específicos en el contrato de compra-venta La responsabilidad se extenderá hasta 15 años.

Responsabilidades cuando la licencia de edificación se solicitó a partir del 6 mayo del 2000.

La  Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece unas responsabilidades concretas y determinadas frente a los propietarios y adquirientes de los edificios en función de los años transcurridos desde la fecha del acta de recepción de las obras.

Durante 10 años. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

Durante 3 años.  Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley.

Durante 1 año. Responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Plazo de garantía

Empieza a contar desde la fecha del acta de recepción de la obra por el promotor. Los daños han de aparecer dentro del plazo de garantía y haberse comunicado de forma fehaciente a la empresa promotora y/o constructora. Las acciones judiciales previstas para exigir la responsabilidad de reclamación por los daños ocasionados en el edificio dentro de los mencionados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, según el Artículo 18 de la LOE.

¿Quiere esto decir que una vez transcurridos los plazos determinados por la Ley de Ordenación de la Edificación en función de los daños o defectos especificados, ya no es posible efectuar una reclamación ?. NO

Si nos remitimos al Código Civil, artículos 1.591 y 1.964 existe un plazo de responsabilidad o garantía para vicios ruinógenos de diez años computables desde la fecha de terminación de la construcción  Y una responsabilidad contractual durante 15 años por los incumplimientos de cláusulas y pactos específicos del contrato de compra-venta.

El contratista será responsable de los defectos ruinógenos por la falta a las condiciones del contrato que aparezcan en el plazo de 15 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial reclamando la responsabilidad puede de ejercitarse en otro plazo de hasta 15 años.

Es decir, es posible reclamar transcurridos los plazos determinados por la LOE, ya que existe la obligación del contratista de entregar la obra correcta y adecuada, ya que tiene responsabilidad por incumplimiento contractual; es decir si en el contrato vende una vivienda habitable, durable y terminada según las normas de buena construcción, lógicamente ha de carecer de grietas, desconchones, humedades, filtraciones etc. El propietario o comunidad tiene hasta 15 años para reclamar, pero solo si el contratista o promotor es el que vendió la vivienda.

Anteriormente aparece el término Vicios Ruinógenos, termino clave en todo este tema sobre el que es necesario hacer alguna aclaración.

Generalmente entendemos como ruina de un edificio aquella situación en la que se encuentra un edificio con graves defectos, que hacen temer su derrumbamiento o  bien que le hacen inútil para su destino o habitabilidad, pero existen distintas clasificaciones o tipos de ruina, así podemos tener ruina total y parcial, material y funcional, actual y futura.

- La ruina total y parcial son obvias.

- La ruina material alude al derrumbamiento físico de lo construido.

Se considera que existe ruina funcional según Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2002, cuando los defectos existentes en la construcción tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad. En el caso de viviendas, impiden la normal habitabilidad convirtiendo el uso en  gravemente irritante o molesto.

Entre otros, han sido considerados como supuestos de ruina funcional en sentencias del Tribunal Supremo, las goteras, filtraciones, humedades, caída de placas o losetas de fachada, grietas y fisuras, desprendimiento de azulejos, rotura de elementos constructivos, desperfectos de elementos técnicos del edificio, estructura defectuosa, la ausencia de elementos constructivos necesarios, las pendientes mal realizadas y los ruidos y vibraciones.

Por tanto todos los supuestos de ruina funcional considerados anteriormente pueden ser a su vez vicios ruinógenos objeto de reclamación, ya que Si bien la dicción literal del art. 1.591 del Código Civil alude únicamente a la ruina total al decir "que el edificio se arruinase", tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han incluido en su ámbito de aplicación la ruina que no afecta al edificio en su totalidad y se limita a una de sus partes esenciales, afectando bien a su solidez o a su utilidad.

La ley de ordenación de la edificación no considera la ruina funcional, pero si los “defectos derivados del incumplimiento de los requisitos de habitabilidad” y de “ otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio” si el incumplimiento de ello conlleva un incumplimiento contractual nos podemos encontrar en el caso de incumplimiento del contratista a las condiciones del contrato, en cuyo caso la responsabilidad se extiende hasta 15 años.

Una vez visto todo lo anterior, se comprende fácilmente la importancia de la existencia de un adecuado mantenimiento de la edificaciones,  de todas antiguas y modernas.  Por desgracia estamos acostumbrados a ver como los edificios se van muriendo poco a poco por falta de atención y mantenimiento,  pero el hecho aún se ve agravado en los edificios ejecutados con posterioridad a Mayo del año 2.000, edificios que obligatoriamente cuentan con el libro del edificio y que en muchos casos los propietarios del edificio no solo no siguen el mantenimiento en el especificado, pudiendo perder las garantías, sino que ni si quiera saben de su existencia.

Un pequeño resumen de lo que es el Libro del Edificio. Se trata de un manual de conservación del edificio que se entregará a los propietarios y en el que se recogerán las obligaciones cada uno de ellos en materia de conservación del inmueble. Desde mayo de 2000 este nuevo documento es obligatorio. Se pretende entre otras cosas, que sea un Manual de Conservación del mismo y que recoja las obligaciones en materia de conservación del inmueble cuando deciden sumarse a la comunidad de propietarios y entre otros, incluye los siguientes documentos:

  • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se trata de indicar las revisiones obligatorias y las convenientes de las instalaciones - calefacción, fontanería- del edificio y los plazos máximos recomendados, el mantenimiento de los materiales usados en la construcción, etc...) para que sean observados por el usuario final de la vivienda.
  • El Proyecto de Obra.
  • Las modificaciones que se hayan producido debidamente aprobadas
  • El acta de recepción por la cual el constructor al término de la obra hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.
  • La relación identificativa de los intervinientes en el proceso de edificación (promotor, proyectista, constructor, Director de Obra, Director de ejecución de la Obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, y suministradores de materiales).

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